C'est quoi une SCI (Société Civile Immobilière)

Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Structure couramment utilisée en France, la Société Civile Immobilière ou SCI est un statut qui s’adresse non seulement aux particuliers, mais aussi aux professionnels. Cependant, il n’est pas toujours évident de se lancer dans la création d’une SCI. C’est pourquoi il est essentiel de cerner tous les paramètres concernant ce type de société (avantages, inconvénients, intérêts…).

SCI : Définition

La SCI est une forme de société civile dont l’objectif est la gestion ou la mise en location d’un patrimoine immobilier. Elle se différencie notamment des sociétés commerciales telles que la Société par Actions Simplifiées (SAS) ou la Société à Responsabilité limitée (SARL), par son objet social qui n’intègre pas l’application du Code de commerce.

Une SCI est une forme sociale à caractère civil. Elle est soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil, établissant les règles générales applicables aux sociétés et notamment aux sociétés civiles immobilières.

Ce type de société offre la possibilité à un groupe d’associés d’élaborer et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. L’objet de cette forme juridique peut se présenter sous plusieurs aspects :

  • Pas de profits : il se peut qu’une Société Civile Immobilière soit constituée afin de détenir et de gérer en commun un patrimoine immobilier. Ceci pour offrir l’opportunité aux associés d’éviter l’application des règles de l’indivision.
  • Avec profits : dans ce cas, la SCI est constituée dans le but de mettre en location des logements nus ou meublés. Également, elle a pour objectif de concevoir des biens immobiliers pour les revendre, générant ainsi des revenus au profit de la société.

Quel intérêt de créer une Société Civile Immobilière ?

Pour un particulier

  • Gestion de patrimoine privé : la SCI permet de préserver son patrimoine privé de ses créanciers. La société devient ainsi propriétaire du bien et la personne qui réalise l’apport d’un immeuble recevra en retour des titres de la société.
  • Préparation de la transmission : la Société Civile Immobilière peut être un outil utilisé à des fins de transmission. En effet, la transmission ne concernera pas le bien immobilier, mais plutôt les parts de la société ; ceci pour permettre d’éviter l’indivision successorale
  • Optimisation fiscale : la SCI est un bon moyen de réduire l’imposition. Pour les personnes disposant de revenus taxés dans les tranches les plus hautes de l’impôt sur le revenu, amener un bien immobilier à une SCI permettra à ces derniers de disposer d’une fiscalité moins importante. Néanmoins, cela signifie qu’elles doivent laisser les revenus dans la société ;

Pour un professionnel

  • Constitution d’un patrimoine immobilier grâce à l’activité : la Société Civile Immobilière peut également servir dans un contexte professionnel, l’aspect exploitation demeurant sous une société opérationnelle (SARL, SA…) et les immeubles utilisés pour l’activité étant hébergés au niveau d’une SCI. Dans ce cas, le montant du loyer est souvent déterminé pour couvrir les mensualités de remboursement de l’emprunt éventuellement contracté au niveau de la SCI.
  • Diversification des risques : la Société Civile Immobilière permet de diversifier les risques en différenciant la partie exploitation de la partie foncière. Les biens immobiliers étant hébergés au niveau d’une autre société, les créanciers de la société opérationnelle n’auront pas la possibilité d’exercer leur droit sur la SCI si la société opérationnelle est en difficulté.
  • Préparation de la retraite et de la transmission de l’entreprise : c’est aussi un moyen pour un chef d’entreprise d’organiser sa retraite. Dans ce cas, il pourra transmettre son entreprise, mais garder la SCI. Ceci lui offrira l’opportunité de bénéficier d’un revenu régulier grâce à la SCI et donc de disposer d’un complément de retraite avantageux. De plus, les parts de la Société Civile Immobilière peuvent être éventuellement transmises aux héritiers ne voulant pas récupérer l’entreprise et les titres de la société opérationnelle, aux héritiers voulant poursuivre l’activité.

Avantages et inconvénients d’une SCI

Avantages de la SCI

  • Gestion facilitée du bien immobilier : actes de gestion laissés à une ou plusieurs personnes, pas besoin d’unanimité en ce qui concerne les décisions grâce à des dispositions statutaires
  • Sortie simplifiée de l’investissement immobilier : pas de vente forcée du patrimoine durant la cession de parts sociales d’un associé d’une SCI.
  • Transmission efficace et simplifiée au niveau de la famille : possibilité de profiter d’avantages fiscaux pour une SCI familiale tels que l’abattement pour durée de détention.
  • Avantages fiscaux en ce qui concerne l’impôt sur les sociétés : système Pinel utilisable sous certaines conditions, profits des plus-values immobilières des particuliers.

Inconvénients

  • Conception contraignante et coûteuse : plusieurs formalités de création entrainant des coûts importants
  • Responsabilité illimitée des associés : contribution au passif social selon les parts sociales de chacun
  • Obligations de fonctionnement rédhibitoire : obligations liées à la tenue de la comptabilité, aux conditions de prise de décision, obligation de bien rédiger les statuts de la société…

La Société Civile Immobilière est donc un statut qui vous offre la possibilité de gérer de manière convenable un bien immobilier. Regroupant deux ou plusieurs gérants, elle n’a généralement aucun but commercial.

Ce type de forme sociale est très apprécié des familles et offre de nombreux avantages comme des inconvénients. Que vous soyez un particulier ou un professionnel, constituer une SCI est donc un moyen efficace de gérer votre patrimoine immobilier.

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